해운대사기변호사, 광고와 다른 상가나 신축빌라를 분양받았다면 계약을 되돌릴 수 있나요?

광고와 다르다는 사정만으로 모두 분양사기가 되지는 않지만, 계약을 결심하게 만든 중요한 사실을 속였다면 계약을 취소하고 분양대금을 돌려받을 수 있습니다(민법 제110조 제1항). 취소권은 속은 사실을 안 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다(민법 제146조). 속인 쪽은 사기죄로 20년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금 대상이 되고(형법 제347조 제1항), 거짓·과장 광고로 손해를 입혔다면 사업자는 고의나 과실이 없었다는 이유로 배상책임을 벗어날 수 없습니다(표시·광고의 공정화에 관한 법률 제10조). 어느 길로 갈지는 무엇이 광고와 달랐는지, 그 내용이 계약서에 들어갔는지로 정해집니다.

분양사기로 볼 수 있는 경우

분양사기는 분양 과정에서 사실을 숨기거나 거짓을 알려 계약하게 만드는 것입니다. 상담에서 자주 보는 유형은 다음과 같습니다.

• 입점이 확정되지 않은 병원이나 대형 매장이 들어온다고 하며 상가를 분양한 경우
• 확정되지 않은 역 신설이나 개발 계획을 확정된 것처럼 알린 경우
• 매달 일정한 임대 수익을 약속했지만 실제로는 분양사가 잠깐 대신 낸 돈이었던 경우
• 건축물대장상 주택이 아닌 건물을 주거용으로 분양한 경우
• 분양가를 시세보다 크게 부풀리고 그 차이를 대출로 메우게 한 경우

반대로 "황금 입지", "프리미엄 기대" 같은 막연한 홍보 문구는 사기의 근거가 되기 어렵습니다. 법원은 분양 광고를 원칙적으로 계약을 권유하는 안내로 보지만, 광고에 구체적인 거래 조건이 적혀 있고 계약 때 달리 정하지 않았다면 그 내용을 계약 내용으로 보기도 합니다. 그래서 광고지, 모델하우스 안내문, 상담 녹음, 문자를 버리지 말고 보관해야 합니다.

계약을 되돌리는 방법

사기 분양을 이유로 계약을 되돌리는 법적 수단은 세 가지입니다.

1. 사기에 의한 취소: 속은 사실이 없었다면 계약하지 않았을 정도여야 합니다(민법 제110조 제1항).
2. 착오에 의한 취소: 계약 내용의 중요한 부분을 잘못 알았고 그 착오에 중대한 과실이 없어야 합니다(민법 제109조 제1항).
3. 계약 해제: 계약서에 적힌 조건을 분양사가 지키지 않으면 기간을 정해 이행을 요구한 뒤 해제할 수 있습니다(민법 제544조).

취소된 계약은 처음부터 무효로 보므로(민법 제141조) 분양대금과 소유권을 서로 돌려놓아야 하고, 해제하면 받은 돈에 받은 날부터의 이자를 붙여 돌려줘야 합니다(민법 제548조). 다만 사기를 이유로 한 취소는 그 사정을 모르고 새로 권리를 얻은 사람에게는 주장할 수 없으므로(민법 제110조 제3항), 분양받은 물건에 이미 근저당이 잡혔다면 은행과의 관계는 따로 정리해야 합니다.

상가 분양사기에서 볼 것

사용승인 전에 분양하는 상가 가운데 분양 면적이 3천 제곱미터 이상인 건물 등에는 건축물의 분양에 관한 법률이 적용됩니다(건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제1항). 이 법에 따라 분양사업자가 면적·층수나 용도를 바꾸는 중요한 설계변경을 하려면 분양받은 사람 5분의 4 이상의 동의를 받아야 합니다(건축물의 분양에 관한 법률 제7조 제1항). 동의하지 않았는데 설계변경 때문에 인허가를 받지 못해 광고한 용도대로 쓸 수 없게 됐다면 계약을 해제할 수 있습니다(건축물의 분양에 관한 법률 제7조의2).

상가 분양사기에서 가장 흔한 다툼은 임대 수익 약정입니다. 분양사가 일정 기간 임대료를 대신 지급하겠다는 약정서를 써 줬다면 그 약정서가 계약 내용이 되므로, 약속이 지켜지지 않을 때 약정금 청구나 해제의 근거가 됩니다. 말로만 들은 수익률은 입증이 어렵습니다.

신축빌라 분양사기에서 볼 것

주택은 건축물의 분양에 관한 법률의 적용 대상이 아니어서(건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제2항 제1호), 신축빌라 분양사기는 민법상 취소·해제와 사기죄 고소로 다투게 됩니다. 계약 전후로 건축물대장의 용도를 꼭 확인해야 합니다. 근린생활시설로 허가받은 공간을 주거용으로 고쳐 분양했다면 위반건축물로 시정명령과 이행강제금을 받을 수 있고(건축법 제80조 제1항), 전세대출이나 매수자의 담보대출이 거절되는 일이 생깁니다. 분양가를 부풀린 계약서로 대출을 받게 했는지도 확인할 부분입니다.

형사 고소와 손해배상

분양사가 처음부터 속일 생각이었다면 사기죄로 고소할 수 있고, 사기로 얻은 이득액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조로 가중처벌됩니다. 2025년 12월 23일 개정 전에 저지른 사기에는 그 전의 법정형인 10년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금이 적용됩니다. 형사 절차만으로 돈이 돌아오지는 않으므로, 분양사 재산이 빠져나가기 전에 가압류를 해 두고(민사집행법 제276조 제1항) 분양대금 반환이나 손해배상 소송을 함께 진행하는 것이 일반적입니다.

해운대에서 진행할 때

해운대에 있는 상가나 빌라를 분양받았거나 분양사가 해운대에 있다면 고소장은 해운대경찰서에 낼 수 있습니다. 분양대금 반환 소송과 가압류는 부산지방법원 동부지원이 해운대구를 맡습니다. 분양받은 물건이 다른 지역에 있다면 관할이 달라질 수 있으니, 계약서에 적힌 관할 합의 조항도 함께 확인하세요. 상담에는 분양계약서, 광고물, 납부 영수증, 대출 서류, 건축물대장을 가져오시면 취소와 해제 가운데 어느 쪽이 맞는지부터 판단할 수 있습니다.

취소권에는 기한이 있으니 광고와 다르다는 사실을 알았다면 자료부터 모아 두시기 바랍니다. 부산지사(부산 남구 수영로 180, 대연아이홈 3층 301호) 상담 010-2419-9575. 이 글은 법무법인 프런티어 부산지사 문을 변호사가 정리했습니다.