임대보증금 반환 청구 전부 승소
승소
사건 개요
임차인이 임대인과 보증기관을 상대로 낸 임대차보증금 반환 소송에서 전부 승소 판결을 받았습니다. 법원은 임대인에게 미지급 임대차보증금 315,000,000원 전액의 지급을 명했고, 보증기관에도 같은 금액을 임대인과 공동하여 지급하라고 판단했습니다.
의뢰인은 민간임대주택에 살면서 임대인과 재계약을 하던 중, 임대인의 부탁으로 실제로 지급하지 않은 금액이 더해진 것처럼 계약서를 작성해 준 적이 있었습니다. 임대차 기간이 끝나 갱신거절 의사를 밝히고 보증금 반환을 요구했지만, 임대인은 새로운 임차인이 구해지지 않았다는 이유로 거부했습니다. 의뢰인은 주택임차권등기를 마치고 임대보증금을 보증한 기관에 보증채무 이행을 청구했으나, 임대차계약서가 실제 내용과 다르게 작성되었다는 이유로 지급을 거절당했습니다.
다툼의 중심은 두 가지였습니다. 하나는 임대인이 다음 임차인에게서 증액된 보증금을 받으려고 계약서상 보증금을 실제와 다르게 올려 적어 달라고 했고 의뢰인이 이에 응한 일이, 보증기관의 면책 사유인 '사기 또는 허위 임대차계약 체결'에 해당하는지입니다. 다른 하나는 임차인인 의뢰인에게 '책임 있는 사유'가 인정되는지입니다.
사건의 진행
담당 변호사는 먼저 사실관계를 정리했습니다. 의뢰인은 보증약정의 당사자가 아니고, 계약서에 증액 기재를 해 준 일로 부정한 이익을 얻은 바도 없다는 점을 법원에 제출했습니다.
이어 의뢰인의 태도가 처음부터 일관되었음을 서류로 보였습니다.
- 임차권등기명령을 신청하는 과정의 보정서에서부터 실제 보증금이 325,000,000원이 아닌 320,000,000원이라고 밝혀 왔다는 점
- 보증기관에 보증채무 이행을 청구할 때도 증액분을 제외한 금액만 청구했다는 점
법리 면에서는 개정 규정의 적용을 다퉜습니다. 공정거래위원회가 보증기관의 기존 면책 조항을 임차인에게 부당하게 불리한 조항으로 보아 시정권고를 했고, 보증기관은 이에 따라 약관을 개정했습니다. 민간임대주택법 부칙도 개정 규정이 기존 보증계약에 소급 적용된다고 명시하고 있습니다. 담당 변호사는 이러한 취지를 들어 개정 조항이 이 사건에도 적용되어야 한다고 주장했습니다.
법원은 의뢰인에게 '책임 있는 사유'가 인정되지 않는다고 보았고, 보증기관의 면책 주장을 모두 받아들이지 않았습니다.
사건의 결과
판결의 결론은 임대인에 대해 미지급 임대차보증금 315,000,000원 전액 지급, 보증기관에 대해서도 임대인과 공동하여 같은 금액 지급이었습니다. 보증기관의 면책 주장이 모두 배척되면서, 의뢰인은 보증금 전액을 회수할 법적 근거를 확보했습니다.
이 사건에서 확인된 점은, 임대인의 요청으로 계약서 내용과 실제 지급 내역이 다르게 작성된 적이 있더라도 본인에게 부정한 이익 취득이나 귀책사유가 없다면 보증금을 돌려받을 권리가 쉽게 박탈되지 않는다는 것입니다. 보증기관이 지급을 거절했다면 관련 증거와 법리를 체계적으로 정리해 대응하는 일이 중요합니다.
부산에서 임대차보증금 문제로 보증기관의 지급 거절까지 겪고 계시다면, 먼저 계약서와 입금 내역, 임차권등기 관련 서류, 보증채무 이행 청구서를 한데 모아 두시기 바랍니다. 거절 사유가 무엇인지 문서로 확인하고, 그 사유가 현재의 약관과 법령에 비추어 유효한지 따져 볼 필요가 있습니다. 사안마다 사실관계가 달라 결과는 달라질 수 있으므로, 소송을 정하기 전에 법률 상담으로 쟁점을 정리해 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약서에 실제와 다른 보증금을 적어 준 적이 있으면 보증기관에서 보증금을 받을 수 없나요?
A. 면책 사유에 해당하는지는 개별 사정에 따라 판단됩니다. 증액 기재가 이루어진 경위, 임차인이 얻은 이익이 있는지, 임차인에게 책임 있는 사유가 있는지 등이 함께 살펴집니다. 계약서가 다르게 작성되었다는 사정만으로 항상 지급이 거절되는 것은 아닙니다.
Q. 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 어떻게 하나요?
A. 주택임차권등기를 마치면 이사 후에도 임차인의 지위를 유지하는 데 도움이 됩니다. 등기 신청 때 제출하는 서류의 내용은 이후 분쟁에서도 중요한 자료가 될 수 있으니 실제 사실대로 정확히 작성하셔야 합니다.
Q. 새 임차인이 구해지지 않았다는 이유로 임대인이 반환을 미룰 수 있나요?
A. 임대차가 끝나면 임대인에게 보증금 반환 의무가 생기며, 새 임차인을 구하지 못했다는 사정만으로 반환을 미룰 수 있다고 보기는 어렵습니다. 다만 구체적인 계약 내용에 따라 달라질 수 있으므로 계약서를 함께 확인해 보셔야 합니다.
같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 부산지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.