임대차보증금 1억원 지급명령 확정
승소
사건 개요
임대차보증금 1억원에 대한 지급명령이 상대방의 이의 없이 확정되었고, 의뢰인은 승소했습니다. 신탁을 원인으로 소유자가 바뀐 주택에서 보증금을 돌려받지 못하던 사건입니다.
의뢰인은 전 소유자와 임대차계약을 맺고 보증금 1억원을 전액 지급한 뒤 입주했습니다. 전입신고와 확정일자도 마쳤습니다. 그런데 계약 기간 중 부동산이 신탁을 원인으로 새 소유자에게 넘어갔습니다. 계약이 끝난 뒤에도 새 소유자는 보증금을 반환하지 않았습니다. 의뢰인은 갱신 거절 의사를 밝히고 계약을 종료했지만 돈을 돌려받지 못했습니다.
다툼의 핵심은 두 가지였습니다. 하나는 신탁으로 소유권을 넘겨받은 수탁자가 주택임대차보호법상 임대인 지위를 이어받아 보증금 반환의무를 지는지입니다. 다른 하나는 임차인이 목적물을 아직 인도하지 않은 상태에서 지연손해금을 청구할 수 있는지입니다.
사건의 진행
담당 변호사는 부동산등기사항전부증명서부터 확인했습니다. 상대방이 신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 수탁자라는 점이 드러났습니다. 이를 근거로 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 상대방이 전 소유자의 임대인 지위를 포괄적으로 승계했다는 점을 분명히 했습니다.
다음으로 의뢰인의 권리를 뒷받침할 자료를 갖췄습니다. 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 주민등록표 등본으로 보증금 전액 지급과 대항력·우선변제권 취득을 입증했습니다. 계약 종료 부분도 챙겼습니다. 의뢰인이 계약 만료 전에 문자, 통화, 내용증명으로 갱신 거절 의사를 전한 사실을 자료로 보여 주어, 계약이 기간 만료로 끝났음을 소명했습니다.
청구 범위는 신중하게 정했습니다. 의뢰인이 아직 목적물을 인도하지 않았으므로 동시이행 관계에서 상대방의 이행지체가 성립하지 않을 수 있습니다. 담당 변호사는 이 법리를 따져 본 뒤 지연손해금 청구를 제외했습니다. 청구에 법리상 흠이 생길 여지를 미리 줄이려는 판단이었습니다. 이렇게 정리한 청구로 지급명령 절차를 진행했습니다.
사건의 결과
법원은 상대방에게 임대차보증금 1억원과 독촉절차비용 전액을 지급하라는 지급명령을 내렸습니다. 상대방이 이의신청을 하지 않아 지급명령은 그대로 확정되었습니다.
의뢰인은 별도의 본안소송을 거치지 않고 강제집행이 가능한 집행권원을 확보했습니다. 신탁으로 소유권이 이전된 부동산이라도 임차인은 새 소유자인 수탁자에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 목적물을 인도하기 전에는 지연손해금 청구에 제한이 있을 수 있으니 유의해야 합니다.
부산에서 신탁 부동산의 임대차보증금을 돌려받지 못하고 있다면 먼저 등기사항전부증명서로 현재 소유자와 소유권 이전 원인을 확인하시기 바랍니다. 계약서, 보증금 이체 내역, 전입신고와 확정일자 자료, 갱신 거절 통지 자료를 함께 모아 두면 청구 근거를 설명하기 쉽습니다. 목적물을 아직 인도하지 않았다면 청구 범위를 어떻게 잡을지 미리 살펴야 합니다. 사안마다 적합한 절차가 다르므로 진행 전에 법률 전문가와 상의하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 신탁을 원인으로 집주인이 바뀌면 보증금은 누구에게 청구하나요?
A. 임차인이 대항력을 갖춘 경우 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새 소유자가 임대인 지위를 승계할 수 있습니다. 그래서 등기사항전부증명서로 현재 소유자와 소유권 이전 원인을 먼저 확인해야 합니다. 구체적인 상대방은 계약과 등기 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 지급명령은 어떤 경우에 확정되나요?
A. 지급명령을 받은 상대방이 정해진 기간 안에 이의신청을 하지 않으면 확정됩니다. 확정된 지급명령은 강제집행의 근거가 되는 집행권원이 됩니다. 이의신청이 있으면 통상의 소송 절차로 넘어갈 수 있습니다.
Q. 집을 아직 비우지 않았다면 지연손해금도 청구할 수 있나요?
A. 보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계에 있어, 인도 전에는 지연손해금 청구가 제한될 수 있습니다. 청구를 구성할 때는 인도 여부와 시점을 함께 살펴야 합니다. 구체적인 판단은 사안에 따라 달라집니다.
같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 부산지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.