소장이 도착한 날 아침, 의뢰인은 손이 떨렸습니다. 수년간 운영해 온 여관이 하루아침에 빼앗길 수 있다는 현실이 종이 한 장으로 눈앞에 들이닥친 것입니다. 부산에서 이런 상황이 발생한다면, 임차인은 극심한 불안 속에서 대응 방법조차 모른 채 시간을 흘려보내기 쉽습니다.

이 사건은 임대인(원고)이 임차인(피고)을 상대로 숙박시설 인도 및 금전 지급을 청구한 민사소송입니다. 원고는 2021년 12월 보증금 5,000만 원, 월 차임 500만 원, 임대차기간 2022년 1월~12월로 계약을 체결하였고, 피고는 해당 여관을 인도받아 영업을 시작하였습니다. 그러나 영업 직후부터 객실관리시스템 고장, 주차장 배관 동파, 보일러 고장 등 시설 문제가 연이어 발생하였습니다.

원고는 이를 임차인의 선관주의의무 위반으로 규정하며 채무불이행을 이유로 계약 해지를 통보하고, 보증금에서 연체 차임·공과금·손해배상금을 공제한 잔액 반환과 함께 건물 인도를 청구하였습니다. 또한 임대차기간 만료 및 신뢰관계 파탄을 이유로 계약갱신 거절도 주장하였습니다. 피고는 담당 변호인과 함께 건물의 노후 하자 및 임대인의 유지·보수의무 위반, 계약갱신 요구권 행사를 근거로 방어에 나섰습니다.

담당 변호인이 가장 먼저 집중한 것은 시설 고장의 책임 소재였습니다. 원고는 임차인의 관리 소홀을 주장했지만, 담당 변호인은 해당 여관이 신축 후 20년 이상 경과한 노후 건물임을 확인하였고, 보일러를 비롯한 주요 설비에 반복적인 하자가 있었음에도 임대인이 근본적인 보수를 이행하지 않았다는 사실을 입증 자료로 제출하였습니다.

법리적으로는 대법원 판례를 근거로, 임대인은 임차인이 목적물을 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 하자 발생 시 신속히 제거할 의무가 있으며, 임대인이 하자를 몰랐거나 임차인이 알고 있었다 하더라도 그 책임은 면제되지 않는다는 점을 명확히 주장하였습니다.

계약갱신 거절 문제에 대해서는, 원고가 피고의 폭언·위협 등 신뢰관계 파탄을 주장하였으나, 담당 변호인은 이러한 갈등이 시설 하자를 둘러싼 분쟁에서 비롯된 것으로서 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유에 해당하지 않는다고 반박하였습니다. 오히려 갈등의 근본 원인이 임대인의 하자보수 방치에 있다는 점을 재차 강조하였습니다.

아울러 피고가 임대차기간 만료 3개월 전 적법하게 계약갱신을 요구하였고, 소송 진행 중에도 갱신 의사를 지속적으로 표명한 사실을 입증함으로써, 임대차계약이 최초 기간 만료 후 1년씩 갱신되어 현재까지 유효하게 존속 중임을 법원에 설득하였습니다.

관할 법원은 원고의 청구를 전부 기각하고, 소송비용도 원고가 부담하도록 판결하였습니다. 법원은 임대인의 하자보수의무 위반을 인정하였고, 임차인에게 시설 관리 소홀의 책임이 있다고 볼 증거가 부족하다고 판단하였습니다. 계약갱신 거절 사유로 주장된 신뢰관계 파탄 역시 인정하지 않았으며, 피고의 계약갱신 요구권 행사에 따라 임대차계약이 계속 존속 중임을 확인하였습니다.

이 사건은 임대인의 일방적 해지 통보와 건물인도 청구에 맞서, 하자보수의무 위반과 계약갱신 요구권이라는 두 가지 핵심 쟁점을 체계적으로 공략해 완전한 방어에 성공한 사례입니다. 부산에서 이와 유사한 상황에 처한 임차인이라면, 소장 수령 즉시 변호인과 함께 대응 전략을 수립하는 것이 임차 권리를 지키는 첫걸음입니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 부산지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.

부산에서 건물인도 소송이 제기되면 관할 법원에 소장이 접수되고, 피고는 소장 수령일로부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 관할 법원은 분쟁 목적물의 소재지를 기준으로 정해지며, 임대차보증금 규모와 청구 금액에 따라 단독 또는 합의부 사건으로 배당됩니다. 답변서 제출 기한을 넘기면 원고의 주장이 그대로 인정될 수 있으므로, 소장 수령 직후 신속히 대응해야 합니다.

건물인도 소송에서 초기 대응이 중요한 이유는, 답변서와 첫 준비서면에서 핵심 쟁점의 틀이 사실상 결정되기 때문입니다. 특히 상가건물임대차보호법상 계약갱신 요구권은 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 하며, 이를 놓치면 법적 보호를 받기 어렵습니다. 임대인의 해지 통보를 받은 시점부터 하자보수 미이행 증거, 차임 지급 내역, 갱신 요구 의사 표시 등을 즉시 정리해 두는 것이 방어의 핵심입니다.

법무법인 프런티어 부산지사는 전국 13개 지사 네트워크를 통해 유사 건물인도·명도 분쟁의 판결례와 실무 대응 전략을 공유하고 있어, 지역별 법원 실무 경향을 반영한 맞춤형 방어전략 수립이 가능합니다. 단순한 법리 검토를 넘어 하자 입증 자료 수집, 임대차 존속 주장 구성, 소송 전 협상 대응까지 일관된 조력을 제공합니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 시설 고장을 이유로 계약 해지를 통보했는데, 임차인이 반드시 건물을 비워야 하나요?

A. 임대인의 해지 통보가 있더라도 그 사유가 법적으로 인정되지 않으면 임차인은 계속 점유할 권리가 있습니다. 시설 고장의 책임이 임대인의 하자보수 의무 위반에서 비롯된 경우, 해지 사유 자체가 부정되는 경우가 많습니다.

Q. 상가건물임대차보호법상 계약갱신 요구권은 몇 번까지 행사할 수 있나요?

A. 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 임대인이 정당한 거절 사유를 갖추지 못한 경우, 갱신 거절 자체가 효력을 잃는 경우가 일반적입니다.

Q. 소장을 받은 뒤 답변서를 제출하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 답변서를 기한 내에 제출하지 않으면 원고의 주장 사실을 자백한 것으로 간주되어 무변론 판결이 선고될 수 있습니다. 소장 수령 즉시 변호인의 조력을 받아 답변서를 준비하는 것이 권리 보호의 출발점입니다.